房屋买卖合同纠纷

一、房屋买卖合同的概念  房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方,另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方,支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。

 

二、房屋买卖合同的?#38382;?/span>

  房屋买卖合同标的额较大且系比?#29616;?#35201;之合同,故法律规定应当采取书面?#38382;?#35746;立。《城市房地产管理法》第40条规定:“房地产转让,应当签订书面转让合同……”。《城市房地产开发经营管理条例》第28规定:“商品房销售,当事人双方应当签订书面合同。……”上述规定是认定房屋买卖合同应当采用书面?#38382;?#30340;法律依据。根据法律及相关司法解释的规定,房屋买卖合同书面?#38382;?#24212;包括如下类型:

 

  (一)正式房屋买卖合同

 

  正式房屋买卖合同是房屋买卖合同书面?#38382;?#30340;基?#32416;?#22411;,内容?#35805;?#21253;括房屋买卖合同的基本条款,如房屋位置、结构、建筑面积、价款及其支付期限、交房期限、质量标准、产权转移登记等条款。尽管法律法规并未规定买卖双方必须采用统一的房屋买卖合同文本,但在办理产权转移登记?#20445;?a href="http://baike.baidu.com/view/869262.htm" target="_blank">房屋产权登记机关往往要求使用建设主管部门统一制订的规范的合同文本,否则,不予办理备案、登记。但是,并不因为不使用统一合同文本而影响书面房屋买卖合同的成立和效力。实践中,商品房买卖?#20445;?#35201;求必须使用建设主管部门统一制作的格式文本。但在正式合同文本签订之前,多由开发商提供认购书、预订协议等预约合同文本要求买受人签署,其中有的预约合同已经具备本约性质,相当于房屋买卖合同。二手房买卖的合同?#38382;?#26410;作统一要求,买卖双方?#35805;?#20250;根据协商一致的意见共同起草一份房屋买卖合同,经双方签字、盖?#24459;?#25928;,并据此履行,在产权登记机关填写的制式合同只作为登记文件使用。

 

  (二)具备特定条件的预约合同

 

  最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称商品房买卖司法解释)第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备<商品房销售管理办法>第16条规定的商品房买卖合同的主要内容,并?#39029;?#21334;人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”根据最高法院民一庭的观点,商品房认购、订购、预订等协议是在开发商取得立项、规划、报建审批?#20013;?#33267;取得商品房销售许可证之前签订的预约性?#23454;?#21512;同(事实上预约合同的签订并不限于这个期间)。为保障交易安全,保护业主权益,促进签约,规定具备合同实?#20107;男刑?#20214;的预约合同,应当认定为本约合同。笔者认为,司法解释的本条规定,用意虽好,但效果?#35805;悖?#26497;易造成误导。首先,《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容多达13项,而认购书等预约合同均为开发商拟定的格式合同,同时具备该13项内容的可能性很少,买受人依据该条规定维护自身权益的机会并不多见。其次,认定合同性?#23454;?#20381;据为合同内容,而非合同名称。预约合同如果具备了商品房买卖合同的主要内容,理应认定为商品房买卖合同,不再具有预约性?#30465;?#31532;三,“出卖人已经按照约定收受购房款”,表明买卖合同已经实?#20107;?#34892;。即使预约合同未完全具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容,只要标的物明确、价款?#33539;ǎ?#23436;全可以依据合同法的相关规定认定双方房屋买卖合同成立。如果机械适用该条司法解释的规定,就会导致依据合同法应当认定房屋买卖合同成立,而依据该条司法解释则不能认定合同成立。

 

  (三)房屋买卖合同的其他书面?#38382;健?/p>

 

  《合同法》第11条规定:“书面?#38382;?#26159;指合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的?#38382;健?rdquo;根据《电子签名法》第3条第3款的规定,“涉及土地、房屋等不动产权益转让的”的文书,不适用“电子签名、数据电文”。无疑排除了以“数据电文”为表?#20013;问?#30340;房屋买卖合同。?#31363;?#21452;方房屋买卖意思表示的、以有形方式表现的信函?#20154;?#26041;往来资料,应当认定为其他书面?#38382;?#30340;房屋买卖合同。有些情况下,没有书面合同,也无法认定口头合同存在,买受人以其持有的购房款收据或发票主张房屋买卖合同成立。此?#20445;?#20080;受人持有的购房款收据或发?#20445;仁?#20070;面合同?#38382;劍?#20063;是合同实?#20107;?#34892;证据,如果收据或发票载明的房屋位置具体、房屋价款明确,应当认定双方之间的房屋买卖合同成立。笔者认为,认定其他书面?#38382;?#30340;房屋买卖合同成立,已有书面证据必须能够证明三项事实:房屋买卖的意思表示、房屋具体位置和价款。

 

三、房屋买卖合同包括?#30007;?#20027;要条款

  房屋买卖合同是指购房者各售房者在平等协商的基础上,?#22836;?#23627;的买卖所签订的协议。房屋买卖合同应包括以下主要条款:

 

  1、合同双方当事人。买卖双方的名称(姓名)、地址、邮政编码、联系电话。如果有委托代理人的话,那么还包括委托代理人的名称(姓名)、地址、邮政编码、联系电话。

 

  2、标的。标的是合同当事人双方权利义务共同指向的对象。在房屋买卖合同中,标的就是房屋。这主要包括以下内容:

 

  房屋的坐落位置;

 

  所买卖房屋的面积,应分别注明实得建筑面积和所分摊的公用建筑面积

 

  房屋是现房,?#25925;?#26399;房;

 

  房屋的配?#21672;?#26045;和维修标准。

 

  3、房屋的价格及付款时间约定。?#35805;?#26032;建的商品房及预售的商品房都?#21069;?#25152;买卖房屋的建筑面积来计算房屋的价格,即约定?#31185;?#26041;米建筑面积的售价为多少元,?#32531;?#29992;单价乘以建筑面积来计算房屋所需支付的价款。旧房的买卖有?#26412;?#30452;接约定每套房屋或每幢房屋所需支付的价款。在合同中?#35805;?#35201;列一个付款时间进度表,买方按该进度表将?#31185;?#25152;需支付的价款交付卖方。

 

  4、交房期限。卖方应在某?#25484;?#20043;前,将房屋交付买方。买方应在实际接收该房屋之?#25484;穡?#22312;房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记,卖方应给予必要的协助。或者由卖方代理买方进行上述工作。在交房的同?#34987;?#19968;?#38382;?#38388;后将房屋所有权证(所有权人为买方)交付买方,由买方支付有关的费用。

 

  5、权利担保。卖方保证在交付房屋?#20445;?#35813;房屋没有产权纠纷和财务纠纷,保证在交付时已清除该房屋上原由卖方设定的抵押权。如房屋交付后发生该房屋交付前即存在的权利纠纷,由卖方承担全部责任。

 

  6、违约责任。违约责?#38382;?#36829;反合同的当事人应承担的法律责任。违约责任的规定为督促当事人自觉而?#23454;?#22320;履行合同,保护非违约方的合法权益,维护合同的法律效力起着十分重要的作用,同时也能避免日后双?#20132;?#30456;扯皮的情况。在合同中应明确约定买方?#35805;?#26399;支付购房款所应承担的违约责任,卖方?#35805;?#26399;交付房屋所应承担的违约责任,以及卖方所交付的房屋不符合合同约定所应承担的违约责任等。

 

  7、合同双方认为应当约定的其他事项。如房屋的保修责任、物业管理以及小区内公用配?#21672;?#26045;等。

 

四、房屋转让过户?#20013;头?#29992;

  房地产买卖双方,应当签订房地产买卖合同,合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本,?#37096;?#20351;用自制合同。使用自制合同的,当事人在过户申请前应委托经市房地局认定的法律服务机构进行预审,法律服务机构对符合规定的自制合同,提出预审合格意见。以下登记?#20013;头?#29992;作为参考,具体?#20013;头?#29575;[1]等根据当地政策规定?#33539;ā?/p>

 

  申请房屋所有权转移登记,应当提交下列材料:

 

  (一)登记申请书;

 

  (二)申请人身份证明;

 

  (三)房屋所有权证书或者房地产权证书;

 

  (四)证明房屋所有权发生转移的材料;

 

  (五)其他必要材料。

 

  前款第(四)项材料,可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书,或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。

 

  市、区、县房地产交易管理机?#25925;?#29702;过户申请后,应对买卖双方提供的申请过户资料进行审核,审?#22235;?#23481;如下:

 

  一、当事人提供的材料是否合法、有效;

 

  二、申请书填写的内容与提供的材料是否一致、无误;

 

  三、房地产的权属是否清楚,有无权属纠纷或他项权利不清的现象,是否属于《房地产转让办法》规定不得转让的范围;

 

  四、受让人按规定是否可以受让该房地产;

 

  五、买卖的房地产是否已设定抵押权;

 

  六、买卖已出租的房地产,承租人是否放弃优先购买权;

 

  七、买卖共有的房地产,共有人是否放弃优先购买权;

 

  八、房地产交易管理机构认为应该审核的其他内容。

 

  买卖双方当事人对于市、区、县房地产交易管理机构作出的不予过户决定有异议,?#19978;?#24066;房地局申请行政复议,?#37096;?#30452;接向人民法院起诉。

 

  房产过户的费用有下列几项,但各地可能有出入:

 

  1、契税:普通住宅:评估价*1.5%;非普通住宅:评估价*3%

 

  2、个人收入调节税:(评估价-原购入价)*20%

 

  3、营业税:住宅购入不满两年的:评估价*5.55%;非普通住宅购入两年以上的:(评估价-原购入价)*5.55%;普通住宅购入两年以上的免交。

 

  4、房产交?#36861;眩?a href="http://baike.baidu.com/view/101518.htm" target="_blank">房屋建筑面积*6元/平方米

 

  5、印花税:评估价*0.1%

 

  6、房产证工本费:85元

 

  7、土地证工本费:105元

 

  8、交易评估费:评估价*0.3%

 

五、房屋买卖合同的法律特别规定

  1.房屋买卖合同需要采用书面?#38382;劍?#20080;卖双方需将买卖房屋的位置、面积、价金等约定于书面。

 

  2.在城镇买卖房屋之所有权须经房屋登记机构登记后,才发生转移,如未登记,即使交付,也不发生权利转移效果。

 

  3.出卖共有房屋或出租房屋?#20445;?#20854;他共有人或承租人享有同等条件下的优先购买权。

 

  4、双方当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同,任何一方不得将自己的意志强加给另一方。为体现双方自愿的原则,本合同文本相关条款后留有空白行,供当事人自行约定或补充约定。合同生效后,未被修改的文本打印或印刷文?#36136;?#20026;双方当事人同意内容。 5、本合同文本为买卖双方自行成交所采用的示范文本,通过设立“专用账户”的房地产经纪机构或交易保证机构划转交易结算资金的,所签订的《存量 房交易结算资金划转协议》应当作为本合同的附件。

 

  6、存量房屋所有权转移登记时所涉及的主要税费包括但不限于:契税、印花税、土地出让金(已购公有住房有?#35772;?、综合地价款(经济适用住房有此 项)、营业税及附加、所得税、土地增值税等。

 

  7、双方当事人选择申请仲裁解决争议的,可以向?#26412;?#20210;裁委员会、中国国?#31034;?#27982;贸易仲裁委员会或注明全称的其他仲裁委员会申请。

 

  8、双方当事人可以根据实?#26159;?#20917;决定本合同原件的份数,并在签订合同时认真核对,以确保各份合同内容一致。

 

六、房屋买卖合同的有效条件

  房屋买卖合同是一种民事法律行为,应当具备以下条件:

 

  1.合同当事人必须符合主体资格。房屋买卖双方当事人应当具?#25913;?#22815;以自身行为依法行使权利并?#39029;?#25285;义务的资格。

 

  (1)?#35805;?#20027;体要求。依《民法通则》规定,房屋买卖双方当事人应当具有完全民事行为能力。房屋买卖行为复杂,涉及标的金额较大,法律?#35805;?#31105;止限制民事行为能力人和无民事行为能力人参与,所签房屋买卖合同无效,除非事先经法定代理人同意,或者事后经法定代理人追认。

 

  (2)特殊主体要求。为了维护房屋交?#23383;?#24207;,?#20013;?#27861;律和政策对房屋买卖当事人设定了一定条件和限制,必须符合特定要求。在商品房现售中,房地产开发企业作为房屋出卖方必须具有法人营业执照、资质证书、土地使用权证书、土地使用批文、规划许可证和施工许可证等。在商品房预售中,预售方除具备上述条件外,还应当持有预售许可证和?#33539;?#26045;工进度与交?#24230;掌凇?#21830;品房出卖方如违反上述要求,就会被认为不符合签订房屋买卖合同的主体资格,应当宣告合同无效,赔偿买受方因此而遭受的损失。此外,政府确认的城市低收人家庭才符合主体资格有权购买经济适用房,仅本单位的职工符合主体资格有权购买单位自管公房,机关、学校和部队等单位经批准才符合主体资格有权购买城市私房等。

 

  2.房屋买卖双方当事人应当表意真实。依照?#20013;?#27861;规和有关司法解释,民事法律行为应当系当事人真意表示的结果。房屋买卖只有在自愿和平等的基础上进行才能真正实现双方当事人的利益理想。因此,因欺诈、?#36130;取?#20056;人之危、无权代理和以合法?#38382;?#25513;盖非法目的所签损害社会公共利益的房屋买卖合同等,皆非买卖当事人真实意思,原则上视为无效。因重大误解和显失公平签订的房屋买卖行为,亦属?#26432;?#26356;或可撤销的民事行为。无效或被撤销的房屋买卖合同不具有法律效力,当事人有权不予履行。房屋买卖合同部分无效,不影响其他部分法律效力的,其他部分仍为有效。

 

  3.房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。房屋买卖行为应当符合房地产政策,遵守法律法规的强制性规定,不得损害社会公共利益,违反社会公共道德。否则,房屋买卖行为无效。例如,在房屋买卖活动中,我国法律法规明确规定,房屋买卖双方不得买卖土地,不得瞒报房屋买卖价格偷逃税收,不得买卖拆迁房屋等。

 
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