绵阳晚报2011年11月10日说法

原文网址http://epaper.su-long.com/mywb/html/2011-11/10/content_106859.htm

嫌房屋价格卖低了,原户主反悔拒绝过户

市中级人民法院终审:合同有效

 

      年逾70的王?#24120;?#22240;为其孙子筹资购房,将自己与亡妻共有的、从单位购买的福利房卖与卢?#24120;?#24182;签订了《二手房买卖合同》,合同成立后?#23478;?#24180;,因绵阳房价见涨,王某的三个儿子以该《二手房买卖合同?#38750;址?#20854;共有权为由,向人民法院起诉,要求法?#21495;?#20915;该《合同》无效,此案经由一审、二审,法院最终认定合同有效,卢某经过几番周折,终于利用法律维护了自己的合法权益。

  ■记者 吴春华

  急需钱,王某出售房屋

  2009年4月,卢某回自己?#25913;?#23478;?#20445;?#22312;小区外墙上看到了一张《售房》广告,称“因自己急需资金,欲出售该小区内旧房一套”。

  在打通广告上留下的电话后,卢某与卖主王某通了话,在询问了该房屋相关情况后,王某于2009年5月28日上午,在其大儿子的陪同下与卢某见了面,在最终敲定一些细节后,双方签订了《二手房屋买卖合同》,合同约定房屋面积为52.06平米,售价为5万元人民币。

  在卢某一次性交完全部房款后,王某将该房屋《房屋所有权证》、《国有土地使用证》两证原件交给了卢?#24120;?#20854;中产权证载明户主为王?#24120;?#20849;有人为其妻贺某。当卢某要求贺某在合同上签?#36136;保?#29579;某却称他?#26376;?#25151;一事完全做主,且合同约定“甲方(王?#24120;?#20445;证在交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷”,否则由其自己负全责。

  在拿到房屋“两证”后,卢某便及时找人来对该房进行了简装,不久便搬入该房居住。

  想涨价,王某拒绝过户

  三个月后,王某?#19994;?#21346;?#24120;?#31216;自己原单位现在要发放该房屋的地震加固补偿费用,自己要用该房的“两证”,等领到补偿款后,便马上归还给她。卢某二话没说将房屋两证交给了王某。但过去一个多月时间,王某却迟迟未予归还。

  又过了几个月后,卢某从别人口中得知该小区均符合福利房办理过户的条件了,便电话通知王某按《合同》约定,为其办理“两证”过户?#20013;?#20294;王某却明?#21592;?#29616;出不痛快,在东拉西扯一番后,终于说出了自己的真实想法,称自己另两个儿子嫌房屋价格卖低了,现在房价又日日见涨,如果卢某愿意再补5万元钱,他立马?#22242;?#21512;过户。

  卢某这才明白王某将自己手中的“两证”原件骗走是有预谋的,于是便找人上门去索要。后经报警,王某才将“两证”归还卢某。

  在多次要求王某协助过户无果后,卢某便决定通过诉讼的方式要求王某履行合同约定的过户义务。但卢某还没有来得及向法院递交诉状,却?#20161;?#21040;了王某三个儿子起诉她的诉状。

  想反悔,父子上庭“对阵”

  原来,王某的三个儿子以原告身份,将其父亲王某及卢某均作为被告告上法庭,以侵犯其共有人权益为由,请求法?#21495;?#20915;两被告所签《二手房屋买卖合同》无效,并要求判决卢某立即停止侵权,搬离该房屋。

  法庭上,三原告称其母亲贺某已于2000年去世,根据物权法,其三人为贺某遗产的法定继承人,理应与其父亲王某成为该房屋的共有人,而王某出售该房屋?#20445;?#24182;未征得三人同意,故其处?#20013;?#20026;无效。

  卢某辩称,王某出售房屋?#20445;?#20986;示了“两证”,共有人明确?#31363;?#20026;“贺某”,当时自己要求贺某在合同上签字,但王某隐瞒了共有人去世的实情。而且自己购买该房屋?#20445;前?#24403;时的市场价支付了房价,属于善意第三人,?#20197;?#21512;同中王某?#20449;?#35813;房屋没有产权及财务纠纷,三原告即?#25925;?#26377;损失,也只有向王某主张。

  2010年10月,绵阳一基层人民法院作出了《民事判决书》,认定卢某虽抗辩自己为善意第三人,但并未取得标的房屋的产权登记,不符合《物权法》第106条第1款(三)项“转让的不动产或者动产,依照法律规定应当登记的已经登记”之条件。故判决卢某与王某所签订的《二手房屋买卖合同》无效,同时判决卢某于判决生效三十日内搬离该房屋。

  打二审,卢?#25345;?#33719;胜诉

  卢某一看一审判决立即傻了眼,明明自己支付了合理的价格,又被王某?#21892;?#20026;?#35009;?#21453;判自己输了官司,憋着一口恶气的她,想?#27982;?#26377;想,立即委托了自己的一审律师向绵阳市中院进行了上诉。

  上诉主要理由:一是该房屋产权证办于2001年,而共有人贺某于2000年去世,很显然王某三个儿子是认可其母亲?#21171;?#21518;,仍同意将其作为房屋共有人,说明三人实际上放弃了对其母亲遗产的继承;二是王某隐瞒了其妻子?#21171;?#30340;事实,而卢某作为外人是无法知晓其中实情的;三是王某在合同中明确约定该房屋无权属纠纷,否则其自己承担全部责任。

  2011年10月,绵阳市中级人民法院对该案作出了终审判决,判决认定贺某在?#21171;?#21518;长达九年的时间中,该房屋产权证所载明的共有人未发生变更,且王某在合同中?#20449;?#35813;房屋没有产权纠纷,以上事实导致卢某有理?#19978;?#20449;王某对房屋具有处分权。故判决撤销原一审法院的《民事判决》,驳回王某三个儿子的诉讼请求。

  四川蜀仁律师事务所吴庆阳:

  在这几年房价日渐攀升的情况下,房产交易市场出现了很多像本案这样的卖房后反悔的案例,说穿了,巨大的经济利益才是购房交易中“反悔”者背后的推手。

  本案涉及两个主要的法律问题,一是法律保护合同交易中善意第三人利益,一是合同无效或可撤销是?#21009;?#20214;的。

  善意第三人通俗地讲就是在合同交易中,对一方财产(或权益)是善意取得,并且支付了对价(市场价)。法律保护善意第三?#35828;?#30446;的在于维护交易市场的稳定,维护民法中的诚实信用原则,否则就很容易出?#20013;?#22810;交易无效的情况,而本案中,卢某是符合善意第三人条件的,其所购买的房屋也理应得到法律的保护。

  而合同?#35805;?#25104;立后,在?#35009;?#24773;况下才可以主张无效或撤销呢?根据《合同法》第52条之规定,只有符合以下情形之一“1、一方以欺诈、?#36130;?#30340;手段订立合同,损害国家利益的;2、恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;3、以合法?#38382;?#25513;盖非法目的;4、损害社会公共利益;5、违反法律、行政法规的强制性规定;”合同才属无效或可撤销。但本案中,三位原告并无任何证据证明卢某与王某所签订的合同符合上列情形。故二审法院认定《二手房屋买卖合同》有效,是有法律依据的。

  讲究诚信,不仅是一个道德层面的基本要求,而是贯穿我国民法体系中的一个法制精神。希买卖房屋的合同双方签订合同?#20445;?#33853;笔谨慎,否则事后反悔,只能是徒劳无益,授人笑柄。

 
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